東京建物、新日鉄都市開発
市街地再開発事業に不動産証券化スキーム構築

東京建物株式会社（本社：東京都中央区、社長：南 敬介、以下「東京建物」）と株式会社新日鉄都市開発（本社：東京都中央区、社長：正賀晃、以下「新日鉄都市開発」）は、さいたま市南区別所所在で住宅・商業・業務からなる複合再開発の「武蔵浦和駅第8-1街区第一種市街地再開発事業」（再開発組合理事長：松尾勝也、以下「武蔵浦和再開発」）に参画し事業推進しておりましたが、今般、大型商業施設となる『武蔵浦和ショッピングスクエア』（以下「商業棟」）が11月1日グランドオープンすることとなりました。

武蔵浦和再開発は、平成12年8月に設立された武蔵浦和駅第8-1街区市街地再開発組合（以下「組合」）が事業主体となって再開発を推進していましたが、平成14年、商業事業予定者の大手GMSが出店を見合わせたことを受け、東京建物と新日鉄都市開発が組合と協議し、再開発事業推進の鍵となる商業施設保留床の処分について不動産証券化スキームを構築することで武蔵浦和再開発に参画、事業の再開・推進が可能となったものです。

東京建物と新日鉄都市開発は、両社が出資する特別目的会社（以下「SPC」）を通じて商業施設保留床を取得するとともに、SPCから事業企画（事業スキーム構築、資金調達、コストコントロール、リスク管理全般等）・事業推進並びにAM（アセットマネジメント）業務、PM（プロパティマネジメント）業務、リーシング業務を包括的に受託し、組合と共同してテナント候補の選定及び計画プランの策定等を行ってまいりました。
商業棟には、地下1階〜1階に「オリンピック」（食品・生活用品・家電等の販売）、2階に「ニトリ」（家具・インテリアの販売等）、1階に「中央住宅」（住宅の建築、不動産の仲介等）がテナントとして入居します。

●市街地再開発事業と不動産証券化スキームの融合

不動産証券化の進展により、不動産の収益力を背景とした資金調達が可能となり、開発プロジェクトにも採用されつつありますが、権利関係が複雑に絡み合う市街地再開発事業において、証券化スキームを構築するためには、権利形態、施設計画、管理計画、事業スキーム等を見直し、証券化スキームの活用に適した形に再構築することが前提条件となります。本件では、東京建物と新日鉄都市開発がこうした開発事業の前提条件の整備を実施したことにより不動産の証券化と市街地再開発事業が融合され、商業施設保留床の処分が可能となり、武蔵浦和再開発の再開・推進が実現しました。

武蔵浦和再開発について

JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅の東口駅前広場と国道17号線との間に広がる施行区域約2.6haの第一種市街地再開発事業で、再開発組合（地権者・新日鉄都市開発・野村不動産・東京建物などで構成）が事業主となり、住宅や商業・業務機能の整備並びに地区幹線道路等の整備を進めています。

東京建物の不動産証券化スキームを活用した再開発事業の実績