東京建物
ニュースリリース
平成15年9月8日
川崎駅北口地区第3西街区第一種市街地再開発事業 「DICE(ダイス)」

SPCが参画した法定再開発事業「第1号」
−法定再開発事業と不動産証券化スキームの融合−


東京建物株式会社(本社:東京都中央区、社長:南 敬介)は、不動産証券化を活用した事業を積極的に展開しておりますが、今般、当社が事業参画している川崎市川崎区駅前本町8番他所在の「川崎駅北口地区第3西街区第一種市街地再開発事業」(再開発組合理事長:村上 禎男)における参加組合員としての地位を、SPC法上の特定目的会社へ承継することについて、神奈川県から認可を取得し、正式にSPCが参加組合員となりました。法定再開発事業でSPCが単独で参画した例はこれまでになく、本件が「国内初」となります。
さらに、本再開発事業は施設名称を「DICE(ダイス)」として、9月3日に竣工(9月12日グランドオープン)し事業完了しましたが、SPCが単独で参画した法定再開発事業の完了も、本件が「国内初」となります。

●法定再開発における単独SPCの事業参画第1号
本再開発事業推進にあたり当社はSPC法上の特定目的会社(川崎ダイス特定目的会社、以下「TMK」という)を設立、本年8月8日、当社の参加組合員の地位をTMKに承継するスキームにつき、再開発組合定款変更により神奈川県の認可を取得しました。これまで、参加組合員の認可については、その「資力・信用」に関する法的な制約から、実質的には限られた事業会社しか参加組合員となることが難しく、SPCが単独で参加組合員となって事業参画するケースはありませんでした。本事業スキームにおいて、TMKは国内初のSPC単独の参加組合員となり、再開発組合より事業比率約87%に相当する保留床〔区分所有建物(地下1階〜地上10階、約26,174m2)、地権者との共有床(地下2階、約3,070m2のうち持分約720m2)〕を取得しました。

●法定再開発事業と不動産証券化スキームの融合
景気の悪化並びに資産デフレの進行により、右肩上がりの地価上昇に依存した従来型再開発事業は、その多くが事業不成立の状況に直面しています。地元地権者は、デベロッパーに資金の拠出と保留床を取得する役割を期待し、一方、デベロッパーは、資金効率に対するマーケットの要請から、リスクを伴う長期的な開発に資金を投下していくのが困難な環境に置かれていました。本件スキームにおいて、TMKは当社および事業内容をご評価いただいた投資家の出資を受けるとともに、中央三井信託銀行より物件の収益力を背景としたノンリコースローンを調達しています。本件は不動産の証券化を、従来から活用するのは困難とされてきた法定再開発事業に融合させることにより、地元地権者とデベロッパー間のギャップを乗り越えて、法定再開発事業の推進を可能とした画期的なビジネスモデルとなっています。
なお、本プロジェクトの推進と並行して、当社には再開発に携わる関係諸方面からの協力要請が多数寄せられています。「大崎ニューシティー」「恵比寿ガーデンプレース」「TOKYOリ・デザインプロジェクト(太平四丁目錦糸町開発計画)」等、複合再開発への参画実績に加え、不動産の流動化・証券化への先進的な取り組みを行う、当社ならではのデベロップメントとファイナンスの統合機能を最大限に発揮し、法定再開発事業と不動産証券化スキームを融合した本ビジネスモデルを活用することにより、当社は、社会的要請である再開発事業の再生・推進を展開してまいりたいと考えています。

●東京建物の事業機会
当社はTMKから本事業全体の事業企画(事業スキーム構築、資金調達、コストコントロール、リスク管理全般等)、事業推進並びにAM(アセットマネジメント)業務、PM(プロパティマネジメント)業務、リーシング業務を包括的に受託します。

●本再開発事業の経緯
本再開発事業はJR「川崎」駅及び京浜急行電鉄「京急川崎」駅前の一等地(老舗百貨店「ダックシティこみや」跡地)における法定再開発事業です。平成13年7月、流通業大手「株式会社マイカル」の関連会社「株式会社マイカル総合開発」(本社・大阪市)が再開発事業の参加組合員として、地元地権者と共に工事着工しましたが、同社が同年9月14日に民事再生法の申立てを行ったことに伴い工事は中断となりました。新たに当社が、参加組合員として事業参画することにより、同年12月8日に2ヵ月の中断を経て工事が再開され、当初の工期を短縮することにより、無事スケジュール通り竣工を迎えたものです。


【これまでの経緯】

平成7年3月 「川崎駅北口第3西街区再開発準備組合」設立
平成8年4月 「川崎駅北口地区第3西街区市街地再開発準備組合」へ改組
平成9年10月 第一種市街地再開発事業の都市計画決定
平成10年3月 市街地再開発組合の設立認可
平成11年2月 権利変換計画認可
平成13年3月 都市計画変更告示
平成13年5月 事業計画変更、定款変更認可
平成13年7月 建設工事着工
平成13年9月14日 (株)マイカルおよび(株)マイカル総合開発が民事再生法申立
平成13年10月8日 今後の見通しが不透明になったことから工事を中断
平成13年10月16日 (株)マイカル総合開発と再開発組合、保留床売買予約契約等解除
平成13年11月8日 (株)マイカル総合開発、参加組合員の地位解消
平成13年11月8日 当社・再開発組合間で、参加組合員候補者覚書締結
平成13年11月30日 再開発組合に対し、当社事業参画意思表明
平成13年12月4日 再開発組合、当社の事業参画(参加組合員)を承認
平成13年12月5日 川崎市長へ事業参画のご報告
再開発組合、参加組合員の定款変更を行政に申請、受理
平成13年12月8日 工事着工
平成15年8月8日 参加組合員の地位承継に関する定款変更の認可取得
平成15年9月3日 竣工
平成15年9月12日 グランドオープン(予定)

【再開発事業内容】
事業名称 「川崎駅北口地区第3西街区第一種市街地再開発事業」
都市再開発法に基づく法定再開発事業
再開発の施行区域 0.8ヘクタール
敷地 4,475.45m2
建物 主に鉄骨造、地上11階(地下2階、塔屋1階)
施設内容 複合商業施設
総事業費 約110億円
床面積 延約38,700m2
事業手法 ・権利変換は土地は土地で実施し、建物への権利変換は行わず、全床保留床の再開発ビルを建設します。
・その事業費を個々の地権者が自らの土地の大きさに応じて負担する建替型(共同ビル方式)の事業手法です。
コンサルタント・
設計・監理
株式会社アール・アイ・エー
施工 大成・日産建設共同企業体


【スキーム図】
スキーム図


【外観写真】
外観写真
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